élections municipales 15 et 22 mars 2026
Notre réflexion sur le logement à Baden
La problématique du logement est un enjeu crucial qui doit être abordé en priorité dans une commune qui atteint dorénavant le seuil des 5000 habitants et dont la croissance démographique n’est plus liée aux naissances des familles déjà installées…mais aux nouveaux arrivants !
Le manque de terrains et de logements disponibles (à l’achat comme à la location) et les difficultés à construire engendrent de nombreux questionnements sur notre capacité à préserver notre environnement, sans obérer les souhaits de dynamisme et de développement de notre territoire.
L’annulation en mars 2025 du Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) de la communauté d’agglomération « Golfe du Morbihan – Vannes Agglomération », au motif qu’il ne précisait pas les modalités d’application de la loi « Littoral » et ne déterminait pas la capacité d’accueil
du territoire concerné – c’est-à-dire le niveau maximum de pression exercée par les activités ou les populations que peut supporter le système de ressources du territoire sans mettre en péril ses spécificités – en dit long sur la difficulté à concilier les intérêts socio-économiques et le respect de notre environnement naturel.
Si l’agglomération fixe les grandes orientations de développement du territoire au regard de la capacité d’accueil, la future municipalité Badenoise devra concerter et parvenir à les adapter, sans faire de compromis avec la préservation de la biodiversité et de notre cadre de
vie.
Une commune aussi attractive que Baden, située entre deux bassins d’emplois importants (Alréen et Vannetais) doit prendre une position plus importante dans la politique appliquée par notre agglomération.
La tendance actuelle d’une densification accrue et d’une réduction de l’artificialisation en périphérie des villes accentue les difficultés liées au logement.
> voir focus en dernière page sur le dispositif législatif dans le secteur de l’immobilier = un mille-feuille réglementaire qui vise légitimement à préserver les ressources des territoires, mais qui contraint fortement une commune comme Baden.
Image d’illustration non contractuelle
Notre constat et les principaux éléments à prendre en compte
La commune de Baden reste particulièrement attractive mais doit conjuguer avec :
– la rareté du foncier disponible à l’urbanisation : Sur neuf hectares disponibles, notre PLU permet trois hectares pour le logement.
– le prix de ce foncier : Baden étant une commune littorale à forte attractivité, le prix du mètre carré constructible est très élevé et rend quasiment impossible l’installation de ménages aux revenus modestes ou même moyens.
– l’impérative nécessité de respect des règles d’urbanisation et de protection de l’environnement, notamment avec l’impact de la Loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN) et la préservation de zones naturelles (loi Littoral, réglementation liée au PNR,…).
Analyse de la situation actuelle
Baden compte un peu plus de 300 logements dits sociaux, c’est-à-dire destinés à des personnes sous conditions de ressources. Pour rappel, le nombre de ménages Morbihannais dont les ressources ne dépassent pas ces plafonds représente plus de 70% et l’attractivité de notre commune garantit une pleine occupation de ces logements sans aucune vacance.
Notre commune compte actuellement 12.5% de logements sociaux, lorsque la loi nous impose d’atteindre un taux de 25% de logements sociaux. Le nombre de logements étant
déficitaire, Baden subit un prélèvement d’ordre financier (pour l’année 2025, celui-ci était de l’ordre de 30 000 euros et va mécaniquement s’accroitre en 2026 à environ 70 000 euros).
Nous devons donc poursuivre nos efforts en matière de construction ou de réhabilitation.
Pour autant, l’objectif ne doit pas simplement être d’éviter de payer des pénalités en construisant à un rythme inadapté, sur un volume trop élevé et en perdant l’identité de notre territoire.
Notre commune faisait partie des collectivités couvertes par un Contrat de Mixité Sociale (2023-2025) signé auprès de l’agglomération (GMVA). Ces communes avaient opté pour la mutualisation de leurs obligations en élaborant collectivement un contrat de mixité sociale permettant de moduler temporairement le rythme de rattrapage des objectifs. Sur les trois dernières années, 54 logements sociaux ont ainsi été réalisés sur les 72 projetés à Baden.
La disparition de la possibilité de mutualisation des obligations communales encadrée à l’échelle intercommunale nous oblige à réfléchir localement sans perdre de vue notre écosystème intercommunal.
Image d’illustration non contractuelle
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Notre politique en matière de logements doit nous permettre d’anticiper et donc de prévoir des actions face :
– Au vieillissement de la population : aménagement des logements permettant le maintien
dans les lieux, accessibilité des équipements et services, logements adaptés, structures
d’accueil pour les personnes âgées (ex : domicile partagé, foyers, EPHAD…). La commune
de Baden n’est pas la traine mais doit rester moteur à l’échelle du département (partenaire
sur cette compétence) compte tenu de sa démographie.
– A l’évolution de la composition des ménages avec une nette augmentation des familles
mono parentales, des majeurs isolés (notamment des femmes seules avec enfant-s).
– A la nécessité d’accueillir de jeunes ménages avec enfants et/ou primo accédants et de
garantir une mixité sociale tout en pensant à la capacité d’accueil des écoles, aux
aménagements culturels et sportifs, au maintien des services publics… Sur ce sujet, nous
vous proposons une présentation synthétique de deux projets en cours de développement et
de commercialisation sur Baden.
– A l’accroissement de l’activité touristique et à l’augmentation de la part des résidences
secondaires et des locations saisonnières : gestion des flux selon saisonnalité, dynamisation
du bourg en bénéficiant des retombées financières du tourisme.
Simple constat qui amène à réfléchir : Baden comportait en 2024 plus de 200 logements
entiers meublés saisonniers (source GMVA). Notre commune connait une disparition
progressive de son parc locatif privé au profit de meublés de tourisme et des résidences
secondaires au détriment des actifs. Des actions doivent donc être menées en faveur de la
limitation des meublés de tourisme et des résidences secondaires (procédure d’autorisation
de changement d’usage, limitation en nombre par propriétaire, majoration de la THRS, etc.
Les solutions issues de notre réflexion :
1 – Poursuivre l’accroissement du nombre de logements sociaux
Il est évident que nous souhaitons tous une urbanisation maitrisée et vecteur de mixité sociale. Il nous faudra notamment décider avec le Badenois si un objectif d’environ 30 à 40 logements sociaux par an est atteignable et souhaitable.
Parmi les logements dits « sociaux, il est possible de prévoir des logements intermédiaires (PLS, PLI) destinés aux classes moyennes dans les revenus se situent un peu au-dessus des plafonds des logements sociaux classiques. Ces nouveaux entrants permettront une
plus grande mixité et dynamiseront logiquement notre commune (d’un point de vue social comme sur le plan économique).
2 – Intervenir sur les attributions par l’application de règles communales ciblées
Nous devons nous saisir de la possibilité qu’ont les communes et leurs CCAS de prioriser les règles d’attribution de ces logements en favorisant par exemple les familles avec enfants, les ménages déjà installés en recherche d’une nouvelle solution dans le cadre d’une naissance, etc. Ces attributions interviennent lors de la livraison de nouveaux logements mais également lors de la mobilité générée par les départs. Nous constatons que les libérations
de logements sur Baden sont très rares et il nous faut là encore privilégier systématiquement
les rotations pour les familles avec enfants et inciter avec l’aide des bailleurs sociaux à une
mobilité les locataires dont la typologie du logement occupé ne correspond plus (départ des
enfants, séparations de conjoints, …).
3 – Réhabiliter, déconstruire : aménager et optimiser le territoire communal
La réhabilitation de bâtiments existants est un levier important pour notre commune car il permet de densifier l’habitat en adaptant les typologies du bâti existant aux besoins des habitants, tout en appliquant vertueusement les nouvelles règles environnementales.
Au-delà de l’aspect visuel dans notre paysage (il n’est jamais très agréable de voir des bâtiments vieillissants ou à l’abandon), nous devons repenser la destination de certains bâtis en préservant l’identité architecturale Badenoise.
4- Explorer des solutions et innover – Baden, commune « laboratoire de l’innovation » de
l’agglo ?
Une autre piste, certes plus expérimentale, serait d’étudier l’installation d’habitats dits « légers ». Ceux-ci peuvent être destinés à des salariés, notamment pour les activités
saisonnières mais aussi permanentes sur notre commune. Nous pourrions ainsi contribuer avec l’accompagnement d’un bailleur social au logement dans des habitats légers de type « tiny-houses » de salariés ou de jeunes couples à faibles revenus sur notre commune.
Il s’agit là d’une démarche vertueuse si l’on considère que l’attribution de ces logements doit être prioritaire pour des salariés dont le lieu de travail se situe idéalement sur notre
commune (ou dans un rayon très proche sur les communes limitrophes et le bassin Alréen) et qui ne peuvent trouver un logement dans le contexte actuel.